区块链技术（shù）除（chú）了用在Defi、GameFi等原（yuán）生应用（yòng）场景中，也在不（bú）断地和传统产业相（xiàng）结合。譬（pì）如在区（qū）块链政务方面，通过智能合约实（shí）现包括身份认（rèn）证（zhèng）、政务审批等办（bàn）事流（liú）程自动（dòng）化推进和流转；在存证防伪方（fāng）面，区（qū）块（kuài）链技术（shù）凭其透明性和（hé）不可篡改性（xìng），为司法鉴定和供应（yīng）链（liàn）追踪等领域提供（gòng）技（jì）术（shù）支持（chí）。

　　但是区块链和传统产业的融合（hé）困难重重。区（qū）块链原生应（yīng）用往往基于（yú）全新的网络（luò）空间创建（jiàn）新的应用（yòng）场景（jǐng），资（zī）产生成、转移始（shǐ）终（zhōng）在链上发起和终结。而区块链与传统产业（yè）的结合（hé）不（bú）仅仅需要（yào）软（ruǎn）硬（yìng）件（jiàn）的支持，还（hái）避（bì）不开将原有的各个环节迁移至（zhì）链上这一数字化过程带来的阻力，其中需要克服较多技术和管理上变革的成本（běn），在短（duǎn）期内无法通过（guò）区（qū）块（kuài）链（liàn）技（jì）术带（dài）来的收益去填补。

　　本文将深度（dù）解析区块链（liàn）技术针对房地产交（jiāo）易（yì）的适（shì）用性（xìng），汇总现（xiàn）有区块链（liàn）进军房地产领域的案例，指明（míng）潜在的法律问题。

　　01

　　期（qī）望与实践

　　现有的区块链房地产项目主（zhǔ）要致力于达成

　　以下目（mù）标：

　　1. 大大提升地（dì）产交易的效率。

　　2. 降低用（yòng）户参与地产（chǎn）投（tóu）资的门槛。用户无需银行账户、银行借贷便可以（yǐ）参加房地产投（tóu）资。

　　3. 拓宽（kuān）金融交易（yì）的“民主”渠道（dào）。用户（hù）可以用虚（xū）拟资产用于（yú）地（dì）产交（jiāo）易从而（ér）规避（bì）税务清算和（hé）征收。

　　Propy推出了（le）加速（sù）地产交易的链上项目，2017年的时候该项目开始测试，一（yī）个用户可以用加（jiā）密货币（bì）购买地产且记录（lù）在链上（shàng）。由（yóu）于测试地的法规限制，每一笔房产的转移除了需要（yào）同时完成链上的（de）NFT交易（yì）之外（wài），链下的记录了链上（shàng）交易号的纸质合同（tóng）也必须的。同时Propy完成了一（yī）笔（bǐ）跨境（jìng）交（jiāo）易，将位于弗罗里达（dá）的房产通过NFT拍卖出去（qù）。首先Propy将地产交易给了（le）一个（gè）公司（sī），同时将铸（zhù）造了代表产权的NFT，这（zhè）枚NFT被解释为一种可借用的链上金融资产，并且所有者对其拥有所（suǒ）有权转（zhuǎn）移（yí）的能（néng）力。

　　RealT为投资者提（tí）供了（le）投资（zī）房产租赁业（yè）务（wù）的机会。和（hé）Propy一致的是项目的（de）代币不代表对地产（chǎn）的（de）权益（yì），而（ér）是对于商业实体也就是拥有地产的公（gōng）司享有一定的权益。管理地产的（de）公司向租户收取资金，将租金兑换为相对（duì）应的（de）代（dài）币支付给在签署（shǔ）智（zhì）能（néng）合（hé）约的（de）投资者。

　　Milo提供了（le）加密资产（chǎn）抵押贷款（kuǎn）服务。Milo向持有比特币（bì）的用户提供贷款，用户将（jiāng）比特币（bì）资产转移到第（dì）三方钱包托管人（rén）。Milo随后向用（yòng）户预（yù）支付资产相应（yīng）的购（gòu）买（mǎi）价格（gé），而用户按时偿还该笔（bǐ）贷款。Milo提供服务的优（yōu）势在于（yú）无需Bitcoin资产的（de）清（qīng）点而获（huò）取资金去购买（mǎi）地产。

　　02

　　存在的问题

　　但是，现阶（jiē）段（duàn）链上地产交易的（de）很多基础性前提（tí），譬如NFT可以作为一个附属担保品从而用于加密资产的（de）抵押，在（zài）现有的法律框架中难以实施。以美国为例，统（tǒng）一商法（fǎ）典和地产法阻（zǔ）止该类说法（fǎ）的在法律层面的落（luò）实。在统一商法典中（zhōng），所有加密货（huò）币和NFT被视作为一般无形资产（general intangibles），这种定义意（yì）味着一个（gè）在无形资产（chǎn）中拥有担保物权的权利人（rén）只有通过提（tí）交资产负债表才能完全行使其权利。如果权利人无法清算抵押物，那么其权利便可能存在瑕（xiá）疵（cī）。

　　加密社区的另一个问（wèn）题（tí）是，无论是广（guǎng）泛的加密资产（chǎn）还是NFT的受（shòu）让（ràng）人都无法从统一商法典授（shòu）予其他金融工具的相同（tóng）免费（fèi）条款中受益。例如，尽（jìn）管债权人可以通过（guò）提交资产负（fù）债表来完善（shàn）期票（piào）中的担保权益，但是这种完善是存（cún）在（zài）缺陷的（de）。实际持有房产的受让者可（kě）以摆脱竞争（zhēng）性财产索（suǒ）赔，但是任何数字资产的受让（ràng）者将（jiāng）使它们受（shòu）到（dào）涵盖所有“一般无形（xíng）资产”的一（yī）揽子担保权益的约束。部分加（jiā）密（mì）行业正在（zài）积（jī）极（jí）推动（dòng）统（tǒng）一（yī）商（shāng）法（fǎ）典的修正（zhèng），美国（guó）法律界也逐渐重（chóng）视其加（jiā）密资（zī）产（chǎn），存（cún）在（zài）对（duì）加（jiā）密（mì）产业友（yǒu）好立法的倾向，在抵（dǐ）押（yā）资产（chǎn）类别修正案中创建（jiàn）了新的类别“可（kě）控电子记录（controllable electronic record）”，意欲将（jiāng）NFT等虚拟资产囊括其中，但是尚且不支持将NFT的转移（yí）和链下资产转移相绑定。

　　地（dì）产交易与（yǔ）区块链深度融合的另一（yī）个挑战在于系统变更本身（shēn）。相关交易制度和流程（chéng）往往存在（zài）着变化（huà），意味着交（jiāo）易（yì）系统需要投入（rù）大量的资金去适应这种（zhǒng）变更，而这种系统上的（de）变更对公众的（de）信任程度会带来较大的影响。此外，在Delaware推行（háng）了区块（kuài）链促进法，认可区块链（liàn）作（zuò）为（wéi）一种公司数（shù）据（jù）记（jì）录（lù）的（de）方式，只要该记录在一定时间内（nèi）转化（huà）为纸质记录（lù），但（dàn）是州政府本（běn）身从来没有开发过任何区块链的设施，任（rèn）然通过物理（lǐ）账本来记录一切股权归属（shǔ）。公（gōng）司（sī）也（yě）很少通过区（qū）块（kuài）链的（de）形式去记录（lù）股（gǔ）权，当地（dì）的公司已（yǐ）经习惯了物（wù）理的（de）注册制（zhì）以（yǐ）及商业记（jì）录保存方式，没（méi）有人愿意承担适（shì）用（yòng）新（xīn）系统的风险（xiǎn）。

　　地（dì）产交（jiāo）易（yì）其中包含了（le）多种权利和利益，难以通过区块（kuài）链技术（shù）所囊（náng）括。例如（rú）例判决留置权可以附加到不（bú）动产上，但是（shì）行业往往不（bú）清（qīng）楚或者不（bú）考虑如何判决留置（zhì）权（quán）债权人可以将其（qí）权（quán）益添加到基于区（qū）块链的系统中。地产通常也通过意愿（yuàn）或遗嘱等方式转让，同样，目前尚不清楚（chǔ）如何（hé）将这些事实集成到智能合约中。